اجاره در مقابل خرید: تصمیم مناسب برای شما چیست؟
چه صاحب خانه باشید چه مستاجر، به احتمال زیاد دوست دارید روزی صاحب خانه شوید. بررسی ها نشان می دهد که اکثر آمریکایی ها می خواهند خانه داشته باشند. برای مثال، ۸۴ درصد از پاسخ دهندگان در نظرسنجی ۲۰۲۰ از سایت مالی شخصی NerdWallet گفت که خرید خانه یک اولویت است.
یک دهه پیش، روایت این بود که هزاره‌ها نمی‌خواستند چیزی داشته باشند و آپارتمان‌های شهری را برای همیشه اجاره می‌کردند، اما امروزه بزرگترین گروه از خریداران خانه هزاره‌ها هستند.
مارک پالیم، معاون اقتصاددان ارشد در Fannie Mae می گوید: “هیچ تفاوت معناداری در آرزوی مالکیت خانه از نسلی به نسل دیگر وجود ندارد.” «همه بررسی‌های ما نشان می‌دهد که بیشتر مردم می‌خواهند خانه داشته باشند. ما تعجب کردیم که پس از بحران مسکن حتی کاهش چندانی در مطلوبیت مالکیت خانه وجود نداشت.”
به گفته Palim، تغییر از اجاره به خرید خانه معمولاً در اوایل دهه ۳۰ زندگی شخصی اتفاق می‌افتد.
او می‌گوید: «از آنجایی که هر گروه به ۳۰ سالگی می‌رسد، گروه جدیدی از خریداران را می‌بینیم. هزاره‌ها کمی کندتر بودند زیرا با موانع اقتصادی ضعیف‌تر مواجه بودند. آنها درآمد یا اعتباری برای خرید نداشتند و با وام دانشجویی و بدهی کارت اعتباری دست و پنجه نرم می‌کردند، بنابراین پس‌انداز برای پیش‌پرداخت سخت‌تر بود.»
براساس گزارش گرایش‌های نسل خریدار و فروشنده خانه در سال ۲۰۲۱ انجمن ملی مشاوران املاک، هزاره‌ها ۳۷ درصد از خریداران را تشکیل می‌دهند. ۳۲ درصد از خریداران بچه‌های بوم بودند. و ۲۴ درصد ژن Xers در سال ۲۰۲۰ بودند.
از مسن‌ترین بچه‌ها تا جوان‌ترین نسل Z و نسل هزاره‌ها و ژنرال Xers در بین آنها، داشتن خانه به اجاره با اختلاف زیاد ترجیح داده می‌شود. با این حال، افراد زیادی هستند که از انعطاف پذیری اجاره و آزادی از صرف زمان و هزینه برای نگهداری خانه قدردانی می کنند. بنابراین، چگونه تصمیم می گیرید چه چیزی برای شما مناسب است؟
مورد اجاره
اگرچه برخی افراد تصور می‌کنند که اجاره‌کنندگان عمدتاً افراد جوان‌تری هستند که توانایی خرید خانه را ندارند، مرکز مشترک مطالعات مسکن هاروارد گزارش می‌دهد مسکن اجاره ای آمریکا ۲۰۲۲ دریافت که خانوارهای با درآمد بالاتر به طور فزاینده ای اجاره می دهند. آن خانوارهای ثروتمند ۷۰ درصد از رشد کل خانوارهای مستاجر را بین سال‌های ۲۰۰۹ و ۲۰۱۹ به خود اختصاص دادند. یکی از دلایل آن، مشکل یافتن خانه برای خرید به دلیل قیمت‌های بالا و موجودی کم است. علاوه بر این، بسیاری از مردم مایل به اجاره هستند، به خصوص زمانی که می توانند از آپارتمانی در مکان مورد نظر خود با امکاناتی مانند استخر، مرکز تناسب اندام و خدمات دربان لذت ببرند. در سال‌های اخیر نیز فرصت‌های بیشتری برای آپارتمان‌ها و اجاره خانه‌های تک‌خانواره‌ای در مناطق حومه شهر و شهرهای کوچک‌تر فراهم شده است.
جف تاکر، اقتصاددان ارشد زیلو، می‌گوید: «اگر بدانند که برای مدت کوتاه‌تر از پنج سال یا بیشتر در منطقه‌ای خواهند ماند، ترجیحات افراد ممکن است به سمت اجاره متمایل شود. بسیاری از مردم انعطاف پذیری اجاره را دوست دارند زیرا نقل مکان و خروج از یک اجاره بسیار ارزان تر از خرید و فروش ملک است. کارآفرینانی که نمی خواهند برای ایجاد کسب و کار خود به یک نقطه گره بخورند، به احتمال زیاد تمایل به اجاره دارند.”
یکی دیگر از انگیزه‌های اجاره کمبود زمان است: تاکر می‌گوید: «داشتن خانه نیاز به تعمیر و نگهداری دارد، و حتی اگر شخصی را برای انجام نقاشی و باغبانی خود استخدام کنید، یافتن و مدیریت پیمانکاران زمان میبرد.
نگهداری نیز هزینه دارد، اغلب بیش از آنچه که صاحبان خانه پیش بینی می کنند. بر اساس نظرسنجی ۲۰۲۱ توسط Bankrate.
درخواست تجدیدنظر برای خرید خانه
اگرچه تمایل به خرید تغییر نمی کند، دلایل آن با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی تغییر می کند.
نادیا اوانجلو، اقتصاددان ارشد و مدیر پیش‌بینی ملی انجمن ملی مشاوران املاک، می‌گوید: «مردم به افزایش ارزش خانه و نرخ پایین وام مسکن واکنش نشان می‌دهند و داشتن خانه را یک سرمایه‌گذاری خوب می‌دانند. «در میان هزاره‌ها، ۸۶ درصد در یک نظرسنجی اخیر گفتند که این سرمایه‌گذاری خوبی است و ۴۴ درصد گفتند سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بهتر از سرمایه گذاری در سهام.”
اوانجلو می‌گوید:
افرادی که در ژانویه ۲۰۲۱ یک خانه با قیمت متوسط خریداری کردند تا ژانویه ۲۰۲۲ بیش از ۵۰۰۰۰ دلار سهام جمع کردند.
ای جی بارکلی، یک وام دهنده محله و می گوید: «ما شاهد یک تغییر کلیدی در نظرسنجی های خود در ۱۸ ماه گذشته بوده ایم، با افرادی که در مورد زمانی که می خواهند خرید کنند، تصمیم به خرید زودتر از موعد داشتند. مدیر اجرایی وام دهی جامعه در بانک آمریکا. «این بیماری همه گیر اهمیت زندگی در کنار رستوران ها را کم کرد و باعث شد مردم داشتن فضای بیشتر، حیاط و جامعه ای را که دوست دارند در اولویت قرار دهند.»
برای افراد ۱۸ تا ۲۵ ساله، گروهی که شامل اعضای نسل Z و جوان‌ترین نسل هزاره است، نظرسنجی‌های بانک آمریکا نشان می‌دهد که اکثریت تصمیم آگاهانه‌ای برای پس‌انداز برای خانه دارند.
بارکلی می‌گوید: «جوان‌ترین افرادی که مورد بررسی قرار گرفتیم، مایل بودند تعطیلات و عروسی‌ها را به تعویق بیندازند تا بتوانند سریع‌تر خانه بخرند. “آنها تاثیر ثروت سازی مالکیت خانه را درک می کنند.”
طبق گزارش فدرال رزرو، میانه دارایی خالص صاحبان خانه تقریباً ۴۰ برابر میانگین دارایی خالص اجاره کنندگان است. در سال ۲۰۱۹، میانگین دارایی خالص صاحبان خانه ۲۵۵۰۰۰ دلار بود، در مقایسه با میانگین دارایی خالص ۶۳۰۰ دلار برای اجاره‌کنندگان.
بارکلی می‌گوید: «یک محرک بزرگ برای خرید هر نسل، افزایش اجاره بها است. “شما می توانید در یک وام مسکن با نرخ ثابت قفل کنید و همان اصل و بهره را برای مسکن خود تا ۳۰ سال بپردازید و نگران افزایش اجاره نباشید.”
طبق گزارش Zillow، متوسط اجاره بها در سال ۲۰۲۱ ۱۶ درصد افزایش یافت. اگرچه این یک جهش غیرمعمول بزرگ است، افزایش اجاره بها رایج است. اما پول تنها انگیزه برای خرید نیست.
پالیم می‌گوید: «مردم در سال‌های ۲۰۰۴ تا ۲۰۰۸ به دلیل انتظارات غیرواقعی خود در مورد افزایش قیمت، می‌خواستند خانه بخرند. “در دهه گذشته، مردم بیشتر به دلایل غیرمالی برای خرید استناد می‌کنند، مانند داشتن کنترل بر فضای خود تا بتوانند آن را شخصی‌سازی کنند و ریشه‌های خود را در یک جامعه توسعه دهند.”
عواملی که باید در نظر گرفته شوند
برخی از پویایی‌هایی که باید در نظر بگیرید و می‌توانند بر انتخاب خرید یا اجاره شما تأثیر بگذارند عبارتند از:
۱٫ برنامه های زندگی
اگرچه هیچ کس با اطمینان نمی داند که در پنج سال آینده کجا خواهد بود، هزینه خرید و فروش یک خانه به این معنی است که در بازارهای معمولی، کارشناسان توصیه می کنند برای ساختن سهام، حداقل پنج سال صاحب خانه شوید. اگر فکر می کنید ممکن است بخواهید به شهر دیگری، محله ای دیگر نقل مکان کنید یا تعداد خانواده خود را در مدت زمان کوتاهی تغییر دهید، اجاره ممکن است انتخاب بهتری باشد. یک اخطار: می‌توانید یک خانه بخرید و سپس اگر تصمیم به نقل مکان دارید، آن را به عنوان ملک سرمایه‌گذاری نگه دارید.
۲٫ مقرون به صرفه بودن
اوانجلو می‌گوید، اگرچه پیش‌بینی می‌شود که نرخ وام مسکن تا پایان سال ۲۰۲۲ به ۴ درصد افزایش یابد، اما خرید همچنان مقرون به صرفه‌تر از اجاره در اکثر بازارهای مسکن است. وام مسکن ماهانه برای یک خانه با قیمت متوسط در ژانویه ۱۲۶۰ دلار در مقایسه با متوسط اجاره ۱۵۴۰ دلار بود.
اما، در بازارهای مسکن پرهزینه مانند شهر نیویورک، سیاتل و سانفرانسیسکو، اجاره مقرون به صرفه‌تر است تا خرید.
اوانجلو تخمین می‌زند که بیش از ۳۵ درصد از اجاره‌کنندگان در حال حاضر می‌توانند خانه‌های معمولی را بخرند. مشکل در اکثر بازارها یافتن خانه ای برای خرید در محدوده قیمتی شما است، به ویژه برای خریداران سطح ابتدایی.
۳٫ تورم
تاکر می‌گوید:
داشتن خانه می‌تواند مانعی در برابر تورم باشد.
تاکر می‌گوید: «ما اخیراً شاهد بالاترین سطح تورم از سال ۱۹۸۲ بوده‌ایم، بنابراین مردم ممکن است بخواهند در مورد قفل پرداخت ثابت برای ۳۰ سال با وام مسکن فکر کنند. “ابزار مالی بسیار کمی وجود دارد که چنین وعده ای را ارائه می دهد، که در اقتصاد با تورم بالا بسیار جذاب به نظر می رسد.”
۴٫ جریان نقدی
برای پیش‌پرداخت ۳ درصد یا بیشتر به‌علاوه هزینه‌های بسته شدن، که از ۲ تا ۵ درصد قیمت خرید متغیر است، به بودجه نیاز دارید. همچنین برای مواقع اضطراری و خانه به ذخیره نقدی نیاز دارید تعمیرات بسیاری از کارشناسان خانه پیشنهاد می کنند سالانه ۱٪ از ارزش خانه خود را برای تعمیر و نگهداری کنار بگذارید. می‌توانید اجاره کنید تا پول بیشتری برای خرید آینده پس‌انداز کنید یا در چیزی غیر از املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنید.
۵٫ هزینه
مستاجرها کرایه و گاهی اوقات آب و برق و پارکینگ خود را می پردازند. صاحبان خانه هزینه های بیشتری فراتر از اصل و سود وام مسکن خود دارند، مانند مالیات بر دارایی، بیمه مالکان خانه و گاهی اوقات حق الزحمه انجمن صاحب خانه.
۶٫ مالیات
صاحبان خانه می توانند سود وام مسکن و مالیات بر دارایی خانه خود را تا سقف معینی که مشمول تغییرات در قوانین مالیاتی هستند، کسر کنند. علاوه بر این، قوانین مالیاتی فعلی در صورت رعایت قوانین اقامت، معافیت هایی را از برخی مالیات بر عایدی سرمایه در هنگام فروش ارائه می کنند. اجاره‌کنندگان واجد شرایط معافیت‌های مالیاتی مشابه نیستند.
۷٫ تحمل ریسک شما
هم اجاره و هم خرید ریسک مالی دارند. به عنوان یک مستاجر، شما در معرض افزایش اجاره هستید و این احتمال وجود دارد که صاحبخانه شما تصمیم بگیرد که دیگر آن را اجاره نکند. با این حال، اگر در شهری با کنترل اجاره زندگی می‌کنید، حداقل می‌توانید حداکثر میزان افزایش اجاره‌تان را بدانید.
به‌عنوان یک صاحب خانه، مهم است که به یاد داشته باشید که ارزش خانه همیشه بالا نمی‌رود.
او می گوید: «خرید خانه یک شرط بندی یک طرفه نیست. «در حالی که پیش‌بینی نمی‌شود قیمت مسکن کاهش یابد، انتظار نمی‌رود که در سال ۲۰۲۲ به همان سرعتی که در سال ۲۰۲۱ انجام شد، شتاب پیدا کند.»
اگرچه املاک و مستغلات به طور کلی در درازمدت افزایش می یابد، صاحبان خانه ریسک مالکیت بالقوه ملکی را می گیرند که ارزش خود را از دست می دهد.
در نهایت، انتخاب شما برای اجاره یا خرید بستگی به مکان و مدت زمان زندگی‌تان، شرایط بازار محلی، ترجیحات سبک زندگی شخصی، و شرایط مالی و برنامه‌های شما دارد. مشاوره با یک وام دهنده وام مسکن و یک مشاور مالی می تواند جنبه های پولی تصمیم شما را روشن کند.
این مقاله در اصل در شماره مه/ژوئن ۲۰۲۲ مجله SUCCESS منتشر شد. عکس توسط @hellomikee/Twenty20
برنامه ها
