Zoning Variance چیست؟

درک واریانس منطقه بندی با آشنایی با قوانین منطقه بندی آغاز می شود. این احکام نحوه استفاده از املاک در مناطق خاص را مشخص می‌کند.

وقتی به طور مؤثر اجرا می‌شوند، عملکردهایی مانند حفظ مناطق مسکونی عاری از تأثیرات صنعتی را تضمین می‌کنند.

همچنین کاربری‌های زمین را برای کشاورزی، تجاری و اهداف دیگر در حالی که شورای شهر قوانین استفاده را از طریق مقررات تعیین می کند، واریانس منطقه بندی به عنوان یک استثنا عمل می کند که به صورت فردی اعطا می شود

واریانس منطقه‌بندی چیست؟

واریانس منطقه‌بندی یک استثنا رسمی از قوانین تعیین‌شده توسط مقررات منطقه‌بندی محلی است. اساساً، این مجوزی است که به مالکان املاک اجازه می‌دهد از زمین خود به نحوی استفاده کنند که در غیر این صورت توسط قوانین استاندارد منطقه‌بندی ممنوع می‌شود.

این ممکن است به این دلیل باشد که آن‌ها می‌خواهند در یک ساختمان موجود تغییراتی ایجاد کنند، چیزی جدید در زمین خالی بسازند، یا حتی از آن ملک برای هدفی استفاده کنند که تحت عنوان منطقه‌بندی فعلی آن مجاز نیست.< /p>

هسته‌ی واریانس منطقه‌بندی ایجاد انعطاف‌پذیری در جایی است که پیروی دقیق از الزامات منطقه‌بندی منجر به مشقت بی‌رویه یا جلوگیری از استفاده منطقی از آن می‌شود. دارایی.

تغییر در قوانین منطقه‌بندی چگونه کار می‌کند؟

زمانی که صاحبان ملک تصور می‌کنند برای استفاده متفاوتی از زمین یا ساختمان خود که با قوانین منطقه بندی موجود مطابقت ندارد، آنها باید برای تغییر درخواست کنند.

این درخواست نشان دهنده قصد آنها برای انحراف از مقررات منطقه بندی فعلی است. این فرآیند معمولاً شامل ارسال یک درخواست دقیق به یک هیئت منطقه‌بندی محلی یا یک نهاد حاکم مشابه است و توضیح می‌دهد که چرا واریانس ضروری است.

اغلب دو نوع واریانس وجود دارد: منطقه و کاربری. واریانس منطقه ممکن است شامل درخواست هایی مانند کاهش عقب ماندگی مورد نیاز از جاده باشد، در حالی که یک تغییر کاربری مربوط به تغییر هدف تعیین شده ملک است، مانند تبدیل یک ملک مسکونی به تجاری.

پس از ارسال درخواست. ، یک جلسه استماع عمومی اغلب برنامه ریزی می شود و به همسایگان و سایر ذینفعان فرصتی برای ابراز حمایت یا نگرانی می دهد.

سپس هیئت مدیره درخواست را بر اساس معیارهای خاص ارزیابی می کند، مانند اینکه منطقه بندی فعلی مشکلات غیرضروری ایجاد می کند یا اینکه آیا اختلاف بر منافع عمومی تأثیر منفی می‌گذارد.

به خاطر داشته باشید که مقررات منطقه‌بندی، و همچنین معیارهای اعطای واریانس، می‌تواند به‌طور قابل‌توجهی بین شهرداری‌ها، شهرستان‌ها و ایالت‌ها متفاوت باشد.

بنابراین، درک رویه‌ها و الزامات خاص حوزه قضایی محلی فرد هنگام در نظر گرفتن واریانس ضروری است.

به طور کلی واریانس املاک و مستغلات به این صورت است.

• یک درخواست برای واریانس ارسال می شود. اینها به بخش برنامه ریزی می روند.
• برنامه تبلیغ می شود. این در یک روزنامه، از طریق علامتی در زمین مورد نظر، و در یک وب سایت است.
• یک جلسه استماع عمومی برای بررسی اختلاف درخواستی برگزار می شود. متقاضی ابتدا باید با کمیسیون برنامه ریزی صحبت کند. سپس آن کمیسیون به درخواست واریانس رأی می‌دهد.
• هیئت کمیسیون‌ها در مورد هر درخواست واریانسی حرف آخر را می‌زند. این تصمیم قطعی است. اگر درخواست واریانس منطقه‌بندی رد شد، می‌توانید شش ماه بعد درخواست جدیدی ارسال کنید.

انواع واریانس‌های منطقه‌بندی

در اصل، دو نوع مختلف طبقه‌بندی منطقه‌بندی وجود دارد. انواع صاحبان املاک می توانند برای هر یک از آنها درخواست دهند. هیئت منطقه‌بندی استیناف قوانین را برای هر نوع تعیین می‌کند.

استفاده از واریانس‌ها

یک واریانس مساحت اجازه می‌دهد از زمین برای مقاصدی در غیر این صورت تحت محدودیت‌های منطقه‌بندی استفاده شود. متقاضیان می‌توانند به دنبال تغییر منطقه‌بندی برای استفاده تجاری در یک منطقه مسکونی باشند.

آنها ممکن است بخواهند قوانین موجود را تغییر دهند تا به یک ملک موجود اجازه دهد چندین خانه اجازه دهد. تغییرات منطقه‌بندی درخواستی ممکن است کاربرد صنعتی در یک منطقه تجاری را درخواست کند.

این تغییرات مورد نیاز می‌تواند برخلاف نحوه استفاده از محله اطراف باشد. برای اثبات مشقت های غیرضروری مالک دارایی، بار سنگینی برای اثبات وجود دارد.

تغییرهای منطقه

یک منطقه واریانس می تواند شامل قرار دادن یک حصار در خط ملک یا ساختن یک الحاقیه به یک خانه باشد. این واریانس ها امکان استفاده از زمین را به روشی فراهم می کند که در غیر این صورت بر اساس نیازهای فیزیکی یا ابعاد محدود می شود.

یک واریانس منطقه معمولاً باید نشان دهد که تأثیر منفی بر محله اطراف ندارد. واریانس مساحت باید اطمینان حاصل کند که کمترین تأثیر را بر محیط زیست دارد.

که شامل عواملی مانند زهکشی زمین در ملک است. تراکم ترافیک و سر و صدا نیز قبل از تعیین نهایی گنجانده شده است.

مقایسه واریانس‌های استفاده و تنوع ناحیه

برای درک بهتر پیچیدگی‌های واریانس‌های منطقه‌بندی، ضروری است بین واریانس‌های استفاده و واریانس‌های ناحیه‌ای تفاوت قائل شویم. در اینجا یک مقایسه کوتاه وجود دارد:

نمونه‌ای از واریانس منطقه‌بندی چیست؟

واریانس منطقه‌بندی به چند دلیل مهم است. آنها منطقه بندی املاک و مستغلات را تغییر نمی دهند. مالک زمین می‌تواند از مالکیت خصوصی استفاده کند و شاید سازه‌هایی بسازد که در غیر این صورت مجاز نباشد.

آن‌ها مجوز قانونی برای استفاده از زمین تحت معافیت از مقررات منطقه‌بندی منظم دریافت می‌کنند.

در اینجا چند نمونه وجود دارد که یک منطقه مسکونی را تحت تأثیر قرار می دهد:

• درخواست برای نصب ساختمانی بالاتر از ساختمانی که معمولاً مجاز است می تواند بر املاک و مستغلات تأثیر بگذارد.
• یک متقاضی ممکن است بخواهد یک حصار در محله خود نصب کنید.
• تغییر یک ساختمان یک خانواده به یک ساختمان چندخانواره.

چرا تنوع منطقه در تجارت مهم است

<قوانین منطقه بندی برای مشاغل آجر و ملات و سایر مشاغل مهم است. برای مثال، هر شهر ممکن است فقط مجوزهای منطقه‌بندی را برای فروشگاه‌های خرده‌فروشی در مناطق خاصی مجاز کند.

در اینجا پنج روش وجود دارد که ممکن است تفاوت‌ها بر سود شما تأثیر بگذارد.

• برخی از کسب‌وکارها. می توان ممنوع کرد: ممکن است ملک برای استفاده تجاری یا مسکونی منطقه بندی شود. بدست آوردن واریانس منطقه‌بندی ممکن است این امکان وجود ندارد.
• آیا پارکینگ کافی وجود دارد؟: اگر نه، به عنوان دلیلی برای اختلاف، به «استفاده معقول» نگاه کنید. این امکانات عمومی وارد عمل می شوند.
• آیا می توانید ملک را تغییر دهید؟: آیا می توانید برای افزایش ارزش ملک ارتقا دهید؟ به دنبال استفاده ناسازگار از آیین‌نامه قبلی باشید.
• وقتی کسب‌وکار شما در خانه است: اگر اتاق‌هایی را اجاره می‌کنید، ممکن است مالکان املاک اطراف وارد عمل شوند. ممکن است لازم باشد قبل از رفتن به هیئت منطقه بندی از آنها نظرسنجی کنید.
• اگر می خواهید در زمین خالی بسازید: به عنوان مالک، در این زمان شرکت خواهید کرد- فرآیند مصرف ممکن است به واریانس استفاده نیاز داشته باشید.

پیمایش فرآیند کاربرد واریانس منطقه‌بندی برای کسب‌وکارهای کوچک

درخواست واریانس منطقه‌بندی می‌تواند گامی حیاتی برای کسب‌وکارهای کوچکی که به دنبال گسترش یا راه‌اندازی در منطقه‌ای هستند که استفاده مطلوب آنها از دارایی با مقررات منطقه‌بندی موجود مطابقت ندارد. در اینجا یک راهنمای گام به گام برای کمک به صاحبان مشاغل کوچک در فرآیند درخواست وجود دارد:

• درک قوانین منطقه‌بندی محلی: با آشنایی با قوانین منطقه بندی محلی که در مورد ملک مورد نظر شما اعمال می شود. این اطلاعات معمولاً در وب سایت شهر یا شهرداری شما یا در دفتر برنامه ریزی محلی موجود است.
• تعیین نوع واریانس مورد نیاز: مشخص کنید که آیا به واریانس استفاده نیاز دارید (برای استفاده از دارایی به روشی که در حال حاضر مجاز نیست) یا واریانس منطقه (برای تغییرات فیزیکی در ملک).
• برنامه خود را آماده کنید: تمام اسناد لازم برای برنامه را جمع آوری کنید. این معمولاً شامل موارد زیر است:
  • توضیح مفصلی از پروژه پیشنهادی شما.
  • اگر در حال برنامه ریزی برای تغییرات فیزیکی هستید، نقشه های سایت و نقشه های معماری.
  • توضیحاتی در مورد چرایی واریانس ضروری است و اینکه چگونه به معیارهای تعیین شده توسط هیئت منطقه بندی پایبند است.
• با انجمن درگیر شوید: ممکن است قبل از ارسال درخواست خود، درخواست خود را ارسال کنید. برای بررسی طرح های خود با صاحبان املاک همسایه و جامعه محلی برای ارزیابی حمایت آنها یا رفع هرگونه نگرانی مفید باشد.
• برنامه خود را ارسال کنید: مطمئن شوید که درخواست شما کامل است و آن را ارسال کنید. به هیئت منطقه بندی محلی یا بدنه معادل. هرگونه هزینه های مربوط به فرآیند درخواست را بپردازید.
• یک جلسه استماع داده می شود: هنگامی که درخواست شما مرتب شد، صاحبان املاک همسایه متاثر از درخواست شما مطلع می شوند. این برای اطمینان از شفافیت و دادن فرصتی برای ابراز نگرانی یا حمایت است. متعاقباً، تاریخ رسمی دادرسی تعیین می‌شود.
• حضور در جلسه عمومی: معمولاً یک جلسه استماع عمومی برنامه‌ریزی می‌شود که در آن فرصتی برای ارائه پرونده خود خواهید داشت. آماده بودن برای پاسخ دادن به سوالات و ارائه اطلاعات اضافی بسیار مهم است. هنگام ارائه پرونده خود در جلسه، بر جنبه های اقتصادی تأکید کنید. نکاتی مانند ناتوانی ملک در بازدهی معقول بدون واریانس درخواستی یا چالش های احتمالی در فروش ملک بدون تغییرات مورد نظر را برجسته کنید.

  چند نکته:

  • به خاطر داشته باشید مواردی مانند مناطق دیدنی محافظت می شوند. . آنها از تالاب‌ها و غیره مراقبت می‌کنند.
  • «شخصیت اساسی»، مربوط به حفظ فضای یک محله است. استفاده عمومی.» این حق تزلزل ناپذیر عموم مردم بر زمین را نشان می‌دهد.
• تعیین نهایی: نهایی اوج این سفر ممکن است از شما می خواهد که با هیئت حاکمه مهمتری روبرو شوید. در بسیاری از موارد، این می تواند یک شورای شهر یا یکی دیگر از نهادهای معتبر شهرداری باشد. آنها توصیه‌های هیئت استیناف منطقه‌بندی یا یک نهاد اداری مشابه را بررسی می‌کنند و تصمیم نهایی را می‌گیرند.

  اگر درخواست شما برای تغییر کاربری یا تنظیم مشابه چراغ سبز دریافت کند، تأیید رسمی از طریق هیئت استیناف منطقه‌بندی می‌شود. یا هیئت مدیره مربوطه. همیشه به یاد داشته باشید که در مورد مقررات محلی به روز بمانید، زیرا تفاوت های ظریف ممکن است بر اساس حوزه قضایی تغییر کند.

• پیگیری: پس از جلسه استماع، هیئت منطقه بندی تصمیم می گیرد. اگر درخواست شما رد شد، دلایل را جویا شوید و امکان درخواست تجدیدنظر یا اصلاح پیشنهاد خود را برای برآورده کردن شرایط هیئت مدیره بررسی کنید.

راهبردهای رسیدگی به نگرانی ها و مخالفت های جامعه

<.به دست آوردن حمایت جامعه یا رسیدگی موثر به مخالفت ها می تواند کلید تضمین تنوع منطقه ای برای کسب و کار کوچک شما باشد. در اینجا چند استراتژی وجود دارد که باید در نظر بگیرید:

• جلسات اطلاعات میزبان: قبل از جلسه عمومی، میزبانی جلسات اطلاعاتی را برای اعضای انجمن در نظر بگیرید تا در مورد پروژه شما اطلاعات کسب کنند، سؤال بپرسند و هرگونه نگرانی را بیان کنید این می تواند با روشن کردن سوء تفاهم ها و نشان دادن تعهد شما به همسایه خوب بودن، مخالفت را کاهش دهد.
• مستقیماً با مخالفان درگیر شوید: اگر افراد یا گروه های خاصی با درخواست واریانس شما مخالف هستند، سعی کنید. به طور مستقیم با آنها در ارتباط باشید تا نگرانی های آنها را درک کنید. ممکن است نقاط مشترکی پیدا کنید یا بتوانید برنامه‌های خود را برای کاهش نگرانی‌های آن‌ها تنظیم کنید.
• حمایت اهرمی: کسب‌وکارهای محلی، رهبران جامعه و ساکنانی که از پروژه شما حمایت می‌کنند را شناسایی کرده و با آنها تعامل کنید. . صدای آنها در جریان استماع عمومی می تواند به مقابله با هرگونه مخالفت کمک کند.
• بر مزایا تأکید کنید: مزایای پروژه خود را به وضوح برای جامعه بیان کنید، مانند ایجاد شغل، ارائه خدمات، یا بهبودها. به منطقه محلی برجسته کردن اینکه چگونه واریانس می تواند تأثیر مثبتی بر جامعه داشته باشد، می تواند نظر را به نفع شما تغییر دهد.
• مصالحات پیشنهادی: آماده باشید تا برنامه های خود را برای رفع نگرانی های جامعه تغییر دهید. مصالحه هایی که هم به نیازهای تجاری شما و هم به منافع جامعه احترام می گذارند، می توانند به یک نتیجه برد-برد منجر شوند.
• نمایندگی حرفه ای: استخدام یک وکیل یا مشاور متخصص در منطقه بندی و کاربری زمین را در نظر بگیرید. برای نمایندگی پرونده شما تخصص آن‌ها می‌تواند در جهت‌یابی فرآیند و رسیدگی به نگرانی‌های فنی مطرح‌شده توسط جامعه یا هیئت منطقه‌بندی بسیار ارزشمند باشد.

پیروی از این مراحل و استراتژی‌ها می‌تواند شانس شما را برای دستیابی به واریانس منطقه‌بندی افزایش دهد و این امکان را به شما می‌دهد. کسب و کار کوچک برای رشد.

تفاوت بین یک واریانس برای منطقه بندی و استفاده غیر منطبق چیست؟

استفاده ناسازگار یک تغییر است؟ به منطقه بندی با این حال، استفاده موجود هنوز مجاز است. از سوی دیگر، حداقل واریانس یک استثنا برای قوانین منطقه‌بندی موجود است.

در اینجا آمده است. چیز دیگری برای در نظر گرفتن واریانس ها مانند مجوزهای استفاده مشروط هستند. هر دو محدود هستند. با این حال، به دست آوردن یک واریانس در مورد نشان دادن سختی است. مالک باید ثابت کند که نگرفتن آن بر کسب و کارش تأثیر منفی می‌گذارد.

آیا مالک ملک برای راه‌اندازی یک کسب‌وکار خانگی به تنوع منطقه‌بندی نیاز دارد؟

در اصل، این به شما بستگی دارد. حوزه قضایی محلی و نوع کسب و کاری که می خواهید اداره کنید. اگر کارمند ندارید یا کارمند ندارید، قوانین منطقه‌بندی نباید اعمال شود.

در شهرداری‌ها قوانین علامت‌گذاری وجود دارد. به علاوه ممکن است نوع کالایی که تولید می‌کنید و برای فروش عرضه می‌کنید محدود باشد. به کود و مواد شیمیایی فکر کنید.

در نهایت، شما می توانید یک کسب و کار خانگی راه اندازی کنید اما باید قوانین محلی و ایالتی را رعایت کنید. به یاد داشته باشید که مالیات و الزامات بیمه را نیز در نظر بگیرید. فقط ویژگی‌هایی وجود ندارد که باید در نظر گرفته شوند.

اینها می‌توانند پیچیده باشند. مراقب فروش قسمتی از لات باشید و بقیه ناسازگار است. این یک سختی است که خودتان ایجاد کرده اید و احتمالاً با آن اختلاف مواجه نخواهید شد.

اینجاست. یک مثال عالی از نحوه عملکرد واریانس ها در شهر ادمونتون، کالیفرنیا.

تصویر: $