بازار قرارداد‌های صوری مسکن داغ می‌شود

اقتصاد۲۴– با تشدید التهابات بازار مسکن دولت با تدوین بسته‌های جدیدی تلاش کرد تا بازار را کنترل کند در واقع وزارت راه و شهرسازی در ابتدا در راستای حمایت از مستاجران با تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش قیمت اجاره و همچنین ابلاغ پرداخت وام ودیعه مسکن به جنگ تورم بازار اجاره بها رفت؛ اما این بسته به دلیل عدم تمکین بانک‌ها در پرداخت تسهیلات و همچنین مالکانی که به طمع افزایش قیمت بیشتر دست به دامان بنگاه‌ها برای قرار داد‌های زیر میزی شده بودند با شکست مواجه شد و هم زمان با رشد قیمت مسکن که بر اساس آمار بانک مرکزی از میانگین ۴۱ میلیون تومان به ازای هر متر مربع عبور کرده نرخ اجاره بها نیز با رشد نجومی همراه شد حال وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بیشتر بازار در بسته جدیدی که در شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا مصوب شده سعی کرده تا با تمرکز بر فعالیت بنگاه‌های املاک که به حق سودجویی برخی از آن‌ها مهمترین دلیل در تشدید التهابات بوده از التهابات بازار بکاهد.

در این رابطه بررسی‌ها نشان می‌دهد بسیاری از مشاوران املاک برای افزایش حق کمیسیونی که به میزان قرار داد وابسته است نسبت به گرانی و بازار گرمی برای فروش یا اجاره بیش از نرخ واقعی اقدام می‌کنند البته این پایان ماجرا نبوده و برخی از مشاوران به ویژه در مناطق و شهر‌های اطراف پایتخت با خرید واحد‌ها با قیمت ارزان و بازار سازی و فروش تا ۳۰ درصد قیمت اقدام می‌کنند و علاوه بر این مطالبه حق کمیسیون نیز دارند که سودی دو جانبه را برای این گروه رقم می‌زند.

حال بر اساس بسته جدید حق کمیسیون مشاوران برمبنای قیمت و ارزش ملک توافق شده محاسبه نشده و این نرخ بر مبنای ارزش املاک و یا نرخ اجاره‌ای که از سوی دولت تعیین شده و مبنای ان ماده ۵۴ و ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم خواهد بود. موضوعی که اگرچه می‌تواند بخشی از تلاش سوداگری قانونی مشاوران املاک را برای تشدی گرانی کسب سود بیشتر تحت الشعاع قرار دهد، اما قطعا فضا را برای افزایش تخلفات و دریافت حق کمیسیون‌ها پنهان و زیر میزی مهیا خواهد کرد. از سوی دیگر احتمال حضور بیشتر مشاوران املاک را در سرمایه گذاری سوداگری بازار مسکن تشدید خواهد کرد.

حال باید منتظر شد و دید آیا وزارت راه و شهرسازی برای اجرای این مصوبه ضمانت اجرایی خاصی را نیز در نظر گرفته یا بسته فوق نیز در نبود کنترل و نظارت مستقیم بدون نتیجه خواهد ماند و تنها بار مضاعفی را بر دوش متقاضیان واقعی مسکن تحمیل خواهد کرد.

حاکمان بلامنازع مسکن

با رشد بی ضابطه قیمت مسکن همواره انگشت اتهام به سوی مشاوران املاک گرفته شده که سعی دارند از فضای پر تنش بازار به نفع خود و کسب حق کمیسیون بیشتر اقدام کنند و در این راستا در بسیاری موارد به بازار سازی و گرانی کاذب نیز دست زده اند؛ البته در برخی از مناطق بنگاه‌های املاک پا را فرا‌تر گذاشته و با ورود به بحث خرید و سرمایه گذاری به حاکمان بلامنازع منطقه مبدل شده اند به طوریکه ضمن خرید ارزان قیمت و فروش تا ۳۰ درصد قیمت واقعی از این محل حق کمیسیون نیز مطالبه می‌کنند. موضوعی که نمونه عینی آن در شهر‌های حاشیه‌ای پایتخت همچون پردیس و اندیشه به خوبی نمایان است. بر همین اساس، در بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار مسکن، تمهیداتی برای مقابله با این رفتار دلالان ملکی اندیشیده شده است. با تعیین مبنایی خارج از اختیار دلال برای تعیین حق کمیسیون، بخش عمده اثر رشد قیمت معامله بر مبلغ حق کمیسیون خنثی شده است.

براساس ماده ۴ بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی که به تصویب هیأت وزیران رسیده است، «نرخ خدمات مشاوران املاک برای خریدوفروش ملک بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی املاک (موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم، با رعایت تبصره‌های ذیل آن) و برای امور اجاره ملک بر مبنای درصدی از ارزش اجاری (موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات‌های مستقیم) براساس قانون نظام صنفی تعیین می‌شود و کمیسیون نظارت هر شهرستان موظف است در راستای اجرای ماده (۵۱) قانون نظام صنفی، نرخ‌های مورد عمل صنف مشاوران املاک را ظرف مدت یک ماه پس از ابلاغ این مصوبه اصلاح کند و دریافت هرگونه حق‌الزحمه بیش از این نرخ‌ها توسط مشاوران املاک مشمول تخلف گرانفروشی است.»

بیشتر بخوانید: قیمت آپارتمان در تهران ۴ مرداد ۱۴۰۱

در ماده ۴ این مصوبه، مبنای تعیین حق کمیسیون مشاوران املاک به مواد ۶۴ و ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم یعنی «تقویم املاک» و «جدول اجاره املاک مشابه» ارجاع داده شده است. براساس ماده ۶۴، تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک است. این کمیسیون باید ارزش معاملاتی موضوع این قانون را معادل میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ تبصره‌های ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین کند. در ادامه برای محاسبه حق کمیسیون املاک نیز از همین قیمت‌های منطقه‌ای استفاده خواهد شد.

همچنین در مورد اجاره نیز در ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، جدول املاک مشابه برای محاسبه درآمد اجاره قرارداد‌های رسمی و عادی تجویز شده که حالا قرار است به‌عنوان مبنای تعیین حق کمیسیون املاک نیز از این جدول استفاده شود. یافته‌های همشهری حاکی از این است که بخش عمده و ثابت حق کمیسیون مشاوران املاک براساس این دو تجویز قانونی کشف خواهد شد. بخش متغیر حق کمیسیون برای هر معامله براساس قواعد دیگری تعیین می‌شود که البته رقم آن بر کلیت حق کمیسیون چندان اثرگذار نیست.

علاوه بر این، براساس مصوبه هیأت وزیران، حق‌الزحمه مربوط به هر یک از خدمات مشاوران املاک توسط سامانه معاملات محاسبه و در قرارداد‌ها و مبایعه‌نامه‌ها چاپ می‌شود. مشاوران املاک موظف هستند حق‌الزحمه را صرفاً براساس مبلغ محاسبه شده توسط سامانه معاملات و به‌وسیله دستگاه‌های کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی اخذ کنند. البته این مورد در قرارداد‌های فعلی نیز وجود دارد، اما برخی از مشاوران املاک به آن پایبند نیستند و نظام نظارتی نیز قادر به برخورد با قانون‌شکنی آن‌ها نیست.

البته نکته حائز اهمیت در مصوبه فوق عدم وجود ضمانت اجرا برای پیگیری تخلفات احتمالی است اگرچه در حال حاضر هرگونه ارائه خدمات ملکی به ثبت اطلاعات طرفین معامله در سامانه ملی املاک و اسکان و موظف شدن مشاوران املاک به اخذ کد رهگیری براساس اطلاعات اقامتگاه ثبت شده مشروط است؛ اما قطعا اجرای ماده ۴ مصوبه هیأت وزیران و تغییر مبنای حق کمیسیون املاک، نیازمند اجرای کامل قانون صدور کد رهگیری و الزام مشاوران املاک به دریافت حق کمیسیون از طریق پایانه‌های فروشگاهی است؛ به‌گونه‌ای که هرگونه مغایرت در اطلاعات قرارداد ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات و تراکنش‌های حساب بانکی مشاور املاک به‌عنوان سند تخلف مدنظر قرار گیرد.

رسول جهانگیری، رئیس کمیسیون املاک و مستغلات اتاق اصناف معتقد است اگر هدف از تغییر نحوه محاسبه کمیسیون معامله املاک، کنترل قیمت یا کاهش قیمت مسکن است، این مصوبه به‌تن‌هایی عامل کاهش قیمت نیست بلکه یکی از چندین عوامل است؛ بنابراین در کنار آن موضوع تولید مسکن و افزایش عرضه، ساخت مسکن مناسب اجاره یا همان اجاره‌داری حرفه‌ای و همچنین ثبات سیاسی و اقتصادی موجب کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد بود. وی افزود:، اما مصوبه تغییر نحوه محاسبه املاک برای ساماندهی و ضابطه‌مند شدن بازار عملکرد مشاوران املاک مؤثر است. البته اگر ارزش معاملاتی ملک که کمیسیون تقویم املاک، هر سال برای محاسبه مالیات ملک آن را استخراج می‌کند، به‌عنوان پایه محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک باشد، با توجه به اینکه ارزش معاملاتی ملک ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصد کمتر از ارزش واقعی آن است، شاید مشاوران املاک آن را اجرا نکنند و در این صورت رونق معاملات غیرقانونی و به‌اصطلاح زیرزمینی را خواهیم داشت.

منبع: آرمان ملی